תחקיר רומניה

מאת  | 16 בינואר 2014
 

לצפייה בתחקיר בווידאו לחצו כאן.

התחקיר נעשה יחד עם איתי רום

ברוכים הבאים לרומניה, ארץ האפשרויות הממש מוגבלות. סוגרים עסקאות נדל"ן במטוס. מגיעים לשטח שלא יודעים בכלל איפה הוא. קונים שטח שצריך להגיע אליו בהליקופטר. רוב התספורות שחווינו בשנים האחרונות? הן התחילו בנדל"ן. חלק לא קטן מאותן תספורות התחיל ברומניה.

משוך שיחה שערכתי עם אנדראדה גירא, כתבת נדל"ן Economica.net:

כמה משקיעים כאן הישראלים בנדל"ן?

הם רצו, הם אמרו שהתכוונו להשקיע ברומניה קרוב ל-14 מיליארד יורו.

אלוהים.

המספרים אותם מציינת מומחית הנדל"ן הזאת מגיעים מהודעות שהוציאו היזמים הישראלים כשהם באו לבנות. היא גם מכירה את המחקרים שהתפרסמו בתחום. בחזרה לשיחה עם גירא:

לאיזה מקום הגענו? אנחנו, הישראלים

עכשיו? למקום שלישי.

שלישי?

כן.

השגנו את גרמניה.

כן.

ואת צרפת.

כן.

ואת ארצות הברית ואת רוסיה. מדינות קטנות. כמה יחידות הכריזו שיבנו?

80,000.

80,000. זה כמו תל אביב.

אז מה פתאום נזכרנו ברומניה? הרי ההתרסקות הגדולה קרתה פה לפני חמש שנים. אז אני אגיד לכם. כשסיירת מטכ״ל מחסלת איזה ערבי לפני ארבעים שנה, נראה לכולם טבעי שמשחזרים בדיוק מה אמר מוטקה ליוסקה ואיפה עמדה פאטמה כשאהרל׳ה תקע את הכדור בראש של בעלה. אבל כשנזרקים פה (ברומניה), באדמה, מיליוני שקלים מהכסף שלכם, כספים של החסכונות, של הפנסיה, אף אחד לא חוזר לראות איך זה קרה ואיפה בדיוק נמצאים עכשיו אותם מוטק׳ה ויוסק׳ה ששפכו את הכסף.

המפולת ההיא, עוד לא גמרנו לשלם את החשבון. רק עכשיו התבשרנו על התספורת הגדולה ביותר בתולדות המדינה. חברת אלביט הדמיה בשליטת הטייקון, לשעבר, מוטי זיסר, לא תחזיר 1.8 מיליארד שקלים לאלו שהלוו לה. למה? באדמות רומניה נמצאת חלק מהתשובה. איך זיסר וחבריו קנו את הקרקעות? בדרך כלל לא מהכסף שלהם. הפ ביקשו כסף מקרנות הפנסיה שלנו, מקופות הגמל שלנו, ומכרו להם את הכותרות בעיתון – שזה יניב תשואה ענקית!

אדריאן פרידמן, תיווך בעסקאות נדל"ן ברומניה:

כשהייתי בא במטוס לא הייתי שומע שום דבר חוץ מהעסקאות כאן.

היית יושב במטוס כמו שאני ישבתי ואנשים לידך עושים עסקאות?

אדריאן פרידמן הוא פנסיונר של עיריית אשדוד, רומני במקור שהפך למומחה נדל"ן. הוא חזר לרומניה בשנות הבום הגדולות, לעשות קצת כסף, ומכיר את כל מה שקורה בתחום:

תשמע, קמו פה אנשים שהיו מתעסקים בכל מיני סמרטוטים שיש להם מחסנים כאלה בתל אביב באזור לווינסקי, באזור… לא היה להם מושג מה קונים, איפה קונים. כמעט חמש שנים באזור הזה אין עסקאות.

מדהים.

אני אומר לך, אנחנו מביאים כל אחד כסף מהבית לא למשהו אחר. לחשמל ולאינטרנט ואני אבדתי את התקווה שיקרה משהו.

באנו לאדריאן פרידמן כי ראינו ששתי חברות של יזמים מכובדים, הטייקון בני שטיינמץ וחברת "תמיר פישמן" קנו קרקעות עצומות באזור שנקרה ספטיקה.

ספטיקה:

    "סקורפיו" (שטיינמץ): 1,500 דירות ב-18 מיליון אירו.

    "תמיר פישמן": 40 דונם קרקע למגורים ב-15 מיליון אירו.

בתשקיף של שטיינמץ זה נראה מאוד מכובד. חצי מיליון מטרים, אלפי דירות, צפון בוקרשט. ביקשנו מפרידמן שייקח אותנו לשם.

יצאתי לנסיעה בג'יפ עם אדריאן פרידמן, תיווך בעסקאות נדל"ן ברומניה, למצוא את הקרקע של פרויקט ספטיקה:

ספטיקה, רומניה, שווי בספרים 60 מיליון. "500,000 מ' מיועדים להקמת שכונת וילות בצפון בוקרשט". "היתרי בנייה צפויים להתקבל במהלך הרבעון הרביעי של" 2009.

הנה, אנשים שקונים. היו לי מקרים, תשמע, "אני קניתי את זה, אתה יכול לקחת אותו לשם?" אמרתי "אם יש לך הליקופטר או משהו אני יכול לקחת אותך". דבר כזה.

אדריאן מחפש את הקרקע של תמיר פישמן. הקרקע של שטיינמץ? הוא, שחי באזור שנים, לא ידע אפילו איפה היא:

יכול להיות שיש כאלה שנכנסו לפה (לשטח) ואף פעם לא יצאו? נשארו פה פשוט?

אתם תראו את השטח, מנסים להגיע לשם. מנסים. תשמעו, אחר כך נטייל עוד, תאמין לי. הסתמכו על כל מיני מתווכים. איך הגיעו למסקנה הזאת שהם צריכים שטח? אם מישהו היה רואה את זה… ועובדה שאני לא יודע להיכנס כבר לשם.

זהו, לפחות יש להם פה בטח בתי ספר טובים, תחבורה ציבורית.

בטח, הכל.

אתה חושב שבני שטיינמץ בא לפה?

לא. לא. לא. בן אדם נורמאלי לא יכול לקנות דבר כזה.

אנחנו נקטע שנייה את החיפוש המשעשע עם פרידמן כדי להראות לכם איך מכרו לנו את הפרויקטים הללו בזמן אמת.

מתוך סרטון הדמיה לפרויקט פלסיטי בבוקרשט, חברת קרדן

הנה, תראו את אחד מהפרויקטים שהייתה אמורה לבנות חברת נדל"ן ישראלית ענקית. איזה יופי. בסרטוני ההדמיה הדירות הן משהו. אתה כבר מת לקנות אחת מ-1,300 דירות היוקרה ש"קרדן", אותה חברת נדל"ן ישראלית, הודיעה שתבנה.

פלסיטי

קרקע ל-1,300 דירות יוקרה ב-12 מיליון אירו.

היזם: קרדן.

מי נתן כסף לקרדן – קרנות הפנסיה "עמיתים", "כלל גמל".

הנה מה שאמרו לנו מקומיים באזור של פרויקט "פליסיטי", בוקרשט:

היי. אתה גר כאן?

כן.

זה פרויקט טוב?

כן. אם זה לא יאוכלס עד…

רוב הדירות ריקות.

כן.

למה?

אני לא יודע.

זה קצת סוף העולם, לא?

פליסיטי, אז מי לעזאזל החליט שפה בסוף בוקרשט צריך לבנות דירות יוקרה? ומה הפלא שהרומנים לא כל כך התלהבו, לא לקנות פה, ורוב הפרויקט לא מאוייש או לא מאוכלס או לא נבנה? ועוד יותר חשוב, מי נתן להם כסף?

תכירו, פלויישט, עיר שינה ליד בוקרשט. סוג של פתח תקווה. עכשיו תסבירו איך ארבעה יזמים מכובדים קונים פחות או יותר באותה תקופת זמן קרקע לקניון בעיר הזאת?

פלויישט

קניון הכשרת היישוב (נמרודי) וגיבור (גיל ואלדר) – 6 מיליון אירו.

קניון סקורפיו (שטיינמץ) – 3.8 מיליון אירו.

קניון ורדינון – 2.5 מיליון אירו.

קניון אפריקה ישראל (לבייב) – עובד!

ולא סתם יזמים. בני שטיינמץ, עופר נמרודי, לב לבייב וחברה בשם ורדינון, וזה חוץ מעוד שני קניונים שאמורים יזמים זרים לבנות בעיר. מה בסוף קורה? הקניון היחיד שנבנה הוא של אפריקה ישראל. כל השאר, לא נבנו. אולי יום אחד, כשפלויישט תהפוך לתל אביב.

"הכשרת הישוב" של נמרודי הודיעה שתבנה קניון תאום לקניון שבעת הכוכבים בהרצליה. אז באנו לקניון שנבנה לפני ארבע שנים. אין כלום. מה היה אמור להיות בו?

מתוך הודעה לעיתונות של "הכשרת הישוב", ינואר 2008:

מתחם באולינג ומתחם קרטינג, שילוש של צבעי טרה-קוטה, תקרת סקיי-לייט וקירות זכוכית. המגמה היא להפוך את הקניון למרכז הבילוי המוביל בקהילה לפי תפיסת הריטיילטנמנט.

ומה קורה עכשיו עם הקרקעות לקניונים שנקנו אז? זה גם מה ששואל ראש העיר הזה. שיש לו פתאום בור באמצע העיר, והוא לא יודע מי זה או מה זה עופר נמרודי.

הנה מה שאמר לנו ראש עיריית בלזוי, אדריאן דומיטרו:

"נשיא המדינה מתכוון למלא את הבור הזה כי הוא נחשב לסכנה לציבור, כן. אני מקווה שתיתן לי עוד מידע על זה כי אני רוצה לדעת אם מתכוונים לבנות משהו או לא. כרגע זה מקשה עלינו מאוד כי לחברה הזאת יש רק משרד קטן עם אדם אחד והתקשורת קשה מאוד".

אז הלכתי לפגוש את אותו עובד. הנה מה שאמר לנו אילן לאופר, מי ששיווק את קניון "הכשרת הישוב" בפלויישט, רומניה:

אילן, שלום.

שלום.

האיש שהיה צריך לשווק את הבור.

נעים להכיר אותך.

גם לי.

עיר כמו פלויישט לא יכולה לקבל חמישה קניונים באותו זמן. זה ברור. הם גם לקחו בחשבון את זה שהם קנו את הקרקע בזול ב-2007-2008, אז הם אמרו "מקסימום אני עושה סיבוב על הקרקע, אני עושה אקזיט ואני יוצא מפה עם איזה סכום כסף".

חברת הנדל"ן הרומנית "רגטה" כתבה בזמן אמת שאין התכנות כלכלית לכל כך הרבה קניונים בפלויישט. הנה מנכ"ל החברה, אדוארד אוזנוב:

"מה שקרה עם הקניונים והמרכזים המסחריים, אם קונים אדמה, הם שמים משהו על הצמחים כדי שזה ייראה טוב בתמונות וכך מבטיחים שימכרו שם דירות במחירים טובים מאוד".

אז מי השקיע ברומניה? עדיף שתשאלו מי לא השקיע ברומניה, זה פשוט יותר. היהלומן בני שטיינמץ, מהישראלים העשירים העולם. לב לבייב, עופר נמרודי, דודי אפל, שרגא בירן, דודי וייסמן, אייל עופר, חברות נדל"ן מכובדות כמו בסר, קרדן, דמרי, שפיר ואפילו הכדורסלן לשעבר דורון ג'מצ'י. לזה תצרפו את תנובה, שהיא הקימה ברומניה מחלבה ענקית, וסגרה – השאירה אחריה הרבה אנשים כועסים, וגם יו"ר בנק הפועלים לשעבר דני דנקנר. הוא החליט שהרומנים פשוט חייבים חברות כמו יס וסופר פארם. אבל הרומנים, ממזרים שכמותם, לא השתכנעו, ועוד מיזם עבר מן העולם.

אנחנו חוזרים לג'יפ של אדריאן פרידמן, תיווך בעסקאות נדל"ן ברומניה, בחיפוש אחר ספטיקה:

תראה, שם זה השטח. איפה שהעצים האלו. אז לא יודע איך להגיע לשם. ניסינו…. זה לא רק שעשו תמ"א. עשו תמ"א עם בתים של שבע קומות, שמונה קומות. מה זה, זה…

באו לפה טייקונים, באו לפה אנשים שאמורים להיות הקרם דלה קרם.

נכון.

אז איך הם הסתבכו פה בלקנות כל מיני קרקעות חקלאיות?

זו עבודה בעיניים, בוא נגיד. היו איזה נציגים שלהם עצמם שעבדו עליהם ועשו על גבם ים של כסף.

רומנים או ישראלים?

ישראלים.

שחתכו בדרך?

ויש לי, יש לי הרבה מאוד דוגמאות כאלה. אפילו זה שרצינו להגיע אליו לשם, זה לא שטח באמצע שום כלום ואחרי גיהינום, בוא נגיד, שטח כזה קונים אותו בעשרים ומשהו יורו למטר. מה זה, זה… זה אולי שטח של חמש, שש, שבע… ל-400,000 מטר, אז תיקח רק 2-3 יורו, עשית את עצמך. אתה עשיר כבר. וזה קרה הרבה מאוד, להרבה מאוד.

פרידמן פגש הרבה מאוד משקיעים ישראלים, רובם לא הותירו עליו רושם עמוק:

רוב האלו שקנו, רוב, לא מקצוענים, לא ידעו בשביל מה הם צריכים את השטח, לא ידעו אם יש להם סיכוי בכלל לבנות על הדברים האלה, ויש כאלה שבאו לספקולציה בלבד, כמו הגדולים שלקחו כסף מהבנק והפיצו מניות… לקחו מהשולחן מה שיכולו לקנות ואחרי זה נכנסו לפשיטת רגל. זו גם שיטה.

שכונת פיפרה ("רמת אביב ג' ")

אפריקה ישראל – 2,700 דירות

אייל עופר – 204 וילות יוקרה.

חפציבה – מגורים על קרקע שעלתה 11 מיליון אירו.

שפיר – 1,500 דירות על קרקע שעלתה 12 מיליון אירו.

"מיאוסיטי" – משרדים ומסחר.

"גמול" – מגורים.

"טאגור" – מגורים ומסחר.

שכונת פיפרה , רומניה

היזמים הישראלים, ומדובר פה בהמון יזמים ישראלים, החליטו שזה יהיה רמת אביב ג' של בוקרשט. אבל לא היה להם זמן להמתין עד שיסללו לשכונה כבישים נורמאליים, תחבורה ציבורית, והרומנים המסכנים לא הבינו למה שהם יקנו וילות במקום שהם לא יכולים להגיע לעיר שבה הם עובדים.

אילן לאופר, מי ששיווק את קניון "הכשרת הישוב" בפלויישט, רומניה:

פיפרה נחשבת לבית הקברות הישראלי ברומניה.

היינו שם, ראינו.

כן, זה מפחיד. הפסידו שם מאות מיליונים. זה איזור שאני צוחק על פיפרה. מבחינת תשתיות קודם כל, פיפרה זה אזור חלש, חלש ביותר.

איך הגיעו לשם כל כך הרבה יזמים ישראלים? מה, הם לא יודעים את זה? מה, הם מפגרים?

אני חושב שהם משכו אחד את השני.

הם ראו את הדרך לשם?

הם ראו.

כמה זמן זה לוקח?

הם ראו.

הדרך מפיפרה בחזרה לבוקרשט, 20 קמ"ש, ארבע וחצי, נתיב אחד. האם היזמים נסעו לרמת אביב ג' שלהם בדרך הזאת לפני ששמו בה מיליונים שלנו? קשה לי להאמין.

זה לא רק רומניה כמובן. הישראלים ניסו להפוך גם את הסלובקים ואת ההונגרים והפולנים למערב אירופאים, עם בתים גדולים ובריכות שחייה ושכונות סגורות, אבל רומניה בכל זאת התעלתה מעל כולם.חלק מזה נובע מסניף בנק לאומי שמתפקד במקום, מקל על החיים, משרד עורכי דין ישראלי שקבע מטה מיוחד פה וטיסות קצרות ונעימות. חלק מזה גם נובע משולחנות הקזינו שהיו מלאים פה בישראלים.

אילן לאופר, מי ששיווק את קניון "הכשרת הישוב" בפלויישט, רומניה:

הרומנים ממש קיבלו את הישראלים עם ידיים פתוחות. הרומניות הן נשים ממש ממש יפות וישראלים אוהבים בחורות יפות.

לא יכול להיות שזה קשור.

אני חושב שזה גם קשור, תשמע.

לא יכול להיות. אני לא מאמין שאחיי הישראלים שוקלים דברים כאלה.

אני חושב שכן.

"קאזה רדיו" (הפרויקט הכי גדול בבוקרשט)

קניון, מלון, דירות ומרכז הנכסים הגדול במזרח אירופה בהשקעה של מיליארד דולר.

היזם: מוטי זיסר.

מי נתן כסף לזיסר: "הראל", "הפניקס".

קאזה רדיו, בוקרשטברוכים הבאים לפרויקט המגלומני ביותר של הישראלים ברומניה. אגב, לא רק של  הישראלים. פעם פגשתי את מוטי זיסר ב-2008, הוא הסביר לי במסדרון שהוא ידע איך להיזהר מהמשבר.

מתוך ראיון עם מוטי זיסר, יו"ר "אלביט הדמיה", "לונדון את קירשנבאום":

עיקר השקעותיך זה נדל"ן באירופה, והענף הזה נמצא במשבר עצום. באיזה מצב אתה?

אנחנו דווקא קיבלנו ציונים טובים מאוד. הספקתי למכור את הכול, אנחנו באמת במצב טוב. אני רוצה להגיד לך משהו…

לא בחוכמה, נכון? ולא מתכנון כלכלי, מזל. זה קורה לאנשי עסקים.

אני מוכן להגיד שזה סיעתא דשמיא, מה דעתכם? אני לא חושב שהמשבר הזה יהיה ארוך, בניגוד למה שאתם חושבים. לא. תוך מספר חודשים הממשלות תצטרכנה לעשות צעדים שלא עשו קודם.

תודה רבה מוטי זיסר. זה הזמן להשקיע אתה אומר?

אם תרצו הנה עוד הוכחה לא לקבל עצות השקעה מירון לונדון. מוטי זיסר מצידו, הוא שקע בין השאר, בגלל פרויקט הנדל"ן התקוע הגדול ביותר ברומניה.

מתחם פרויקט קאזה רדיומתוך דברים שאמר לנו ניקולה רדולסקו דוברוגיאה, ארגון להגנה על הסביבה "אקו-סיוויקה":

"זו אנדרטה, אסור להרוס אותה. המתחם אמור לשמש מעל 12,000 כלי רכב. הפרויקט הזה גורם להרס של שטח ירוק. הפרויקט הזה לא עבר מבדקים שאושרו על ידי ארגונים סביבתיים".

אצל זיסר אומרים "היו לנו היתרי בנייה למרות התנגדות הירוקים ויום יבוא ועוד נבנה את הפרויקט".

גלריה בוקרשט

קרקע לקניון ענק, משרדים ומגורים ב-15 מיליון אירו.

היזם: קרדן (יוסף גרינפלד, אבנר שנור).

מי נתן כסף לקרדן: קרנות הפנסיה "עמיתים", "כלל גמל".

גלריה בוקרשטחברת קרדן, אותה חברת נדל"ן ישראלית מכובדת, רצתה להקים קניון בבוקרשט. תראו איפה הם רצו לבנות את הקניון שלהם.

אדוארד אוזנוב, מנכ"ל חברת הנדל"ן "רגטה":

כאן יש אגם. הם רצו לבנות את המרכז המסחרי "גלריה" ליד אגם. כאן יש אגם. הם רצו לבנות את המרכז המסחרי "גלריה" ליד האגם.

אל תדאג, זה לא יקרה. הם ויתרו על האדמה הזאת כי זו אדמה ירוקה.

החורשה היפה הייתה שווה עד לא מזמן בספרים של קרדן נדל"ן 20 מיליון יורו. קרדן היא אחת מהחברות הכי גדולות לנדל"ן בישראל, עוד אחת מהחברות ששברו את הידיים והרגליים ברומניה, אבל זה סיפור על יותר מקרדן, הוא סיפור על רומניה. כי הקרקע הזו שנקנתה לפני יותר משמנה שנים הוגדרה כבר אז "שטח ירוק". קרדן אמרה, אנחנו נשנה, אל תדאגו, למגורים, לקניון, יהיו פה דברים מדהימים. היו התכתשויות עם הפרלמנט, עם ועדות, כל זה לא דווח כל הזמן למשקיעים, לאנשים כמוכם, שקנו את מניות קרדן וראו בספרים שה"גלריה בוקרשט" שווה 20 מיליון יורו. עד שהרשות לניירות ערך אמרה, הלו, מה קורה פה? והשווי הופחת לאפס.

מירסאה אוצ'ינקיוק, נשיא ארגון הארכיטקטים הרומני:

האם אפשר להגיד שלחברה הזאת הייתה בעיה אמיתית עם היעד הירוק שבאזור הזה הרבה לפני 2013?

הייתה להם בעיה אמיתית, הם ידעו עליה, מפני שדיברתי איתם על הבעיה הזאת. אני משוכנע במאה אחוזים שהם ידעו שאלו שטחים ירוקים אבל הם קיבלו הבטחות מאנשים בעלי עמדה מסוימת שהם יוכלו לבנות עליהם.

בקרדן טוענים "לא היינו צריכים לדווח, גדולי השמאים בעולם מסכימים איתנו".

לא מזמן מונתה אישה בשם דורית סלינגר לממונה על שוק ההון במשרד האוצר. תפקיד סופר חשוב, היא צריכה לדאוג בין השאר שקרנות הפנסיה שלנו לא יעשו שטויות. בתפקידה הקודם סלינגר מילאה תפקיד משמעותי בסיפור של רומניה. היא הייתה מנכ"ל חברת הדירוג "מעלות".

הציונים של חברת מעלות הם חולייה קריטית בסיפור הזה. כשמנהלי גופי החסכונות שלנו רוצים להשקיע באיזו חברה, ציונים טובים של מעלות הם ההצדקה האולטימטיבית. האם מעלות וסלינגר בדקו מה איכות הפרויקטים ברומניה לפני שנתנו ציונים מעולים לחברות שביקשו כסף כדי לבנות שם? מעלות, ברשות המנכ"לית סלינגר נתנו ציונים טובים לאפריקה ישראל, לקרדן, למוטי זיסר. הציונים הללו עזרולזיסר וחבריו לגייס מאיתנו כסף. היום, כשמתברר שלא נקבל בחזרה מיליארד ושמנה מאות מיליון שקלים, עולה השאלה מה היו שווים הציונים האלה מלכתחילה?

ניסינו לקבל תגובה מדורית סלינגר, לשעבר מנכ"לית "מעלות" (חברת דירוג):

גברת סלינגר? אפשר מילה לשאול לגבי הדירוג שבזמנו מעלות נתנה למוטי זיסר, שהפך לתספורת הכי גדולה בשוק ההון? קיבלתי תשובה שאתם מסרבים לדבר. גברת סלינגר, את ניהלת את מעלות. מעלות שכנעה את הגופים המוסדיים לתת כסף לחברות שפעלו ברומניה.

אתה קיבלת תשובה.

השאלה אם בדקתם את הנכסים האלה, איך בדקתם אותם. את יכולה להשיב במילה? דיברת כאן על החשיבות בחיסכון הפנסיוני. את יכולה רק להסביר את התפקיד שלכם בעניין?

בחוות דעת של מעלות על אפריקה נאמר שהציון הוא טוב, כי מדיניות החברה היא שמרנית. אז הנה, גברת סלינגר, בואי תראי עסקה שמרנית כזאת.

לרומט

קרקע ל-5,300 דירות וקניון ב-77 מיליון אירו.

היזם: אפריקה ישראל (לבייב)

מי נתן את הכסף ללבייב? "לסגות", "מגדל".

מתוך שיחה עם מקומיים:

אתה מכיר את פרויקט הנדל"ן שאמור להיבנות כאן?

אני חושב שכן.

ומה יקרה למגרש (כדורגל) היפה הזה? ייהרס? יושמד? ימות?

אני לא יודע.

אנדראדה גירא, כתבת נדל"ן Economica.net:

"הפרויקט השתנה. לא תראה את 5,000 היחידות, לא תראה את הקניון העצום, אתה תראה פרויקט שונה לחלוטין".

ב-1998 ממשלת רומניה מוכרת שטח בחצי מיליון יורו למפעל, "לרומט". תשע שנים אחר כך, אלוהים יודע למה, מתחיל פה מאבק פסיכי בין כמה טייקוני נדל"ן ישראלים אפריקה ישראל מנצחת ומשלמת 77 מיליון יורו, מה שהפך אולי לסמל של העסקאות המופרעות של רומניה. היא רוצה לבנות דירות וקניון ואלוהים יודע מה, והיא תצטרך עוד לפני כן לפנות את הבחורים שמגרש הכדורגל שייך להם.

מי שמכר את הקרקע לאפריקה ישראל במחיר המטורף הזה ועשה כנראה את עסקת חייו, הוא גם ישראלי במקור. מאיר בורקיס ניסה בשיחה איתנו לגמד את גודל ההישג שלו.

מתוך שיחה טלפונית עם מאיר בורקיס, מכר לאפריקה ישראל את הקרקע בלמורט:

בורקיס: היו המון שהתעניינו בגלל זה.

המקור: בדיעבד לא יצא מזה כלום.

בורקיס: לא יצא ממנה כלום זה לא נכון, תיגש תראה אותה בשטח ותראה שכן הם בונים שם, אני יודע מה… עכשיו הרבה פעילות יש מסביב. בזמנו זה היה מחיר נמוך מאוד יחסית.

דיברנו עם האדם שניהל את המשא ומתן מטעם המוכר.

מתוך שיחה עם עו"ד יששכר בר הלל, ייצג את היזמים שמכרו את הקרקע לאפריקה ישראל:

מעלים טענה שאולי בן השאר הם היו מוכנים לשלם מחיר גבוה כי היה איזשהו קשר חברי בינך לבין מי שניהל בזמנו את החברה.

זה הבל הבלים כי לא נוהל איתו שום מו"מ אני לא ניהלתי איתו. אני מכיר אותו, זה נכון, אבל אנחנו שכנים, אבל כשנפגשנו הדבר היחיד שסוכם זה מכיר העסקה על הצד הנמוך.

כשנפגשת אתה והוא, אז כן נפגשתם.

לא היה שום קשר לזה שאנחנו מכירים ואנחנו שכנים, לא נוהל מו"מ אף פעם.

המעורבים בעסקת הענק הסבירו לנו שהנה, רומניה מתאוששת, כדאי לחזור. אז החלטנו הפעם לא לפספס את ההזדמנות, הלכנו לפאנל בנושא נדל"ן וניסינו לשכנע משקיעים ויזמים נדל"ניים לחזור לרומניה.

מתוך שיחות שקיימתי בועידת העסקים של גלובס עם משקיעי נדל"ן, דצמבר 2013:

אנחנו מתעניינים במשקיעים ברומניה, נדל"ן ברומניה. לא?

למה?

זו ארץ שווה, יש שם נדל"ן זול, טוב. המתווכים הרומנים מבקשים מהיזמים הישראלים לחזור.

מה אתה אומר.. כמה אחוזים אתה מקבל?

כלום, כלום. אני רק חינם מביא אותך לרומניה.

כל מי שדיברנו איתו בתחקיר הזה אמר לנו "בטח שהיזמים הישראלים השתוללו, זה לא היה הכסף שלהם". אז מה אומרים היום, האנשים שנתנו להם את הכסף שלנו?

בתחילת 2007 גייסה סקורפיו של בני שטיינמץ 516 מיליון שקלים מהציבור. הביקושים הגיעו למיליארד שקל, התנפלות. הכסף נועד גם כדי לבנות בספטיקה. זוכרים? הפרויקט שחיפשנו, ופלויישט, עיר הקניונים. בין החברות ששמו על סקורפיו הרבה כסף נמצאת מיטב גמל.

מתוך שיחה שקיימנו עם פרופ' צבי סטפק, שימש יו"ר בית השקעות "מיטב":

הלכנו לאדמות והסתכלנו וראינו, לא הגיוני, דירות גדולות מידי, הרומנים לא יכולים לקנות, מיקומים לא הגיוניים.

אין להם יכולת קנייה. אני יכול רק להגיד ברמה האישית שלי שאני הסתייגתי וזה גם נמצא בכתובים, מכל קניית שדה הטרשים 100 ק"מ מבוקרשט בהבטחה גדולה שכאן יקום איזה גורד שחקים או משהו כזה. אני לא מנסה לומר שרק הרגולטורים נתפסו עם המכנסיים למטה, כולם נתפסו עם המכנסיים למטה כולל משקיעים מוסדיים.

חברה אחרת שהשקיעה בשמחה בסקורפיו, היא מנורה מבטחים פנסיה, שנוהלה אז על ידי אורן אל און, היום בכיר בפניקס.

מתוך שיחה עם אורן אל און, לשעבר מנכ"ל "מנורה מבטחים פנסיה":

באותה תקופה, לפני שנגיד הייתם עושים השקעה כזו, בחברה שפעילה נגיד ברומניה, אז הייתם בודקים את העסקאות שלה, את הפרויקטים שלה?

אני אגיד לך את האמת, אני ממש לא זוכר את ההשקעה  הזאת שנעשתה בגוף כזה או אחר, כי מן הסתם בתקופתי השקענו מאות מיליוני שקלים זה ברור, כן?

היו פעמים שנסעתם לרומניה נגיד לראות את הדברים בעיניים, או שזה לא היה?

אני לא נסעתי אף פעם לרומניה לראות השקעות בעיניים.

החברה שהובילה את ההנפקה וגייסה את הכסף עבור סקורפיו ושטיינמץ מכל גופי הפנסיה שלנו היא פועלים איי-בי-איי.

מתוך שיחה עם אליאב בר דוד, לשעבר מנכ"ל פועלים IBI:

כשאתה היית עוד בפועלים IBI אתה הובלת את גיוס הכסף לסקורפיו לכמה מהפרויקטים שלהם שם.

אכן כך.

אתה תהיה מוכן אי פעם להתראיין על זה, לדבר על זה?

לא נראה לי. אם אפשר לוותר עלי אני אשמח. טוב אני לא רואה צומח מזה.

ראיתי איזה ציטוט ממך מאותה תקופה שהופיע בעיתונות: "הצלחת ההנפקה מעידה על האמון הרב של שוק ההון בישראל בקבוצת שטיינמץ בכלל ובמנהלי סקורפיו נדל"ן בפרט".

אין ספק שזו הייתה אמירה נכונה באותו מועד.

ומאז זה קצת השתנה לא?

אה… כן, אתה יודע, כן… השתנה.

יש איזשהו סוג של בדיקות שמישהו עושה לפני שנותנים להם כסף? כי הרבה מהפרויקטים שם כשאתה בודק אותם בדיעבד, הם נראים מראש הזויים.

יש לי באמת הרבה מה להגיד על זה, אבל אני לא רואה שום תועלת שתצמח לי מלדבר על זה. נהפוך הוא.

המנכ"ל בר דוד היה אז בן 34 בלבד. הרווחים שהביא לחברת החיתום שלו כתוצאה מהנפקות מוצלחות כמו סקורפיו, תגמלו גם אותו במיליונים. בר דוד עדיין מרצה נחשב בכנסים בבורסה.

ניסינו לתפוס את אליאס בר דוד לשיחה:

אתה דיברת לפני שבוע עם רביב בנושא של הכתבה שאנחנו עושים על רומניה.

נכון.

אני רוצה לשאול אותך עוד שתי שאלות, אם אתה יכול להסביר לנו קצת על איך זה היה בזמנו.

אמרתי לו שאני… בשיחה אמרתי לו שאני לא מעוניין לדבר על זה.

שאלה אחת, אתה הובלת את ההנפקה של סקורפיו. אנחנו רוצים לדעת איך בדקתם ואם בדקתם את הנכסים שם, את העסקאות שם.

אמרתי לו שאני לא מעוניין.

אתה יכול לתת מילה על זה?

לא.

פשוט היינו ברומניה וראינו חלק מהנכסים האלה.

תכבד את מה שביקשתי.

אצל שטיינמץ מדגישים שהבוס, בני שטיינמץ, הזרים 200 מיליון דולר ממקורותיו הפרטיים כדי שהחברה תוכל לעמוד בהתחייבויותיה. לא רק אלו שנתנו את הכסף לא ממש מתלהבים להתראיין היום. גם על היזמים צנחה פתאום רוח שתיקה. פנינו לכולם, לשווא.

ווסט פארק

1,440 דירות על קרקע שעלתה 7 מיליון אירו.

היזם: סקורפיו (שטיינמץ).

מי נתן את הכסף לסקורפיו? "מנורה מבטחים גמל", "מיטב גמל".

נסענו לאחד הפרויקטים של סקורפיו, שטיינמץ, ברומניה. זכרנו שמי שהיה אמור לשווק את הפרויקט, סיפר לנו משהו מעניין עליו.

אדוארד אוזנוב, מנכ"ל חברת הנדל"ן "רגטה":

זה לא רק ערך האדמה, אלא גם האפשרות ממש למכור. באו לכאן הרבה אנשים מישראל ו"ווסט פארק" הייתה בהתחלה בבעלות של חברה אחרת. הם בנו את השלב הראשון שהיה טוב ומוצלח מאוד. אבל אז, בשנה שלאחר מכן הם רצו להכפיל את הסכום. "טוב, להכפיל את הסכום, אני יודע, אפשר לנסות, בוא נבנה מספר כפול של דירות, בואו נעלה את המחירים". זה לא קל.

תאבי בצע?

כן.

עוד אנחנו נמצאים בפרויקט ווסט פארק, ומשה אגבי, נציג חברת "סקורפיו" של בני שטיינמץ ברומניה, הגיע. לזכותו ייאמר שהסכים בסוף לענות לנו לכמה שאלות:

משה. נו, אתם כן מתעסקים בנדל"ן, אני שמעתי שאתה מוכר פה את הדירות.

ראית, פרויקט מאוכלס ויפה ונהדר.

יש הרבה שלא בניתם פה בכלל.

לא, לא בנינו. בנינו 200 מתוך 1,200 אבל אין טעם להמשיך לבנות כי אין מימון יותר. אנשים עומדים בתור לקנות דירות. אם היו לי הייתי מוכר כבר. הבעיה שכרגע אי אפשר לבנות את הנוספים מפני שאין מימון בנקאי.

אם כבר תפסנו את אגבי, החלטנו שהגיע לתבוע את עלבונו של אדריאן פרידמן, ולשאול אותו האם הוא יודע איפה הקרקע בספטיקה:

אתה היית שם פעם?

אני הייתי שם, בוודאי.

מצאת את המקום הזה? מה זה.. אין גישה למקום הזה…

זה לא משנה.

איזה רומני יקנה שם?

זו קרקע שנרכשה ב-18 יורו למטר.

אוקיי.

על מה אתה מדבר? זו הייתה קרקע שנרכשה ב-18 יורו למטר אז היינו מכניסים עוד עשרים יורו על תשתיות, אבל זה היה אמור להיות יופי של מקום. היום כולם יודעים את זה, רק שאז כולם היו בטוחים , רומניה הגיעה למצב שכל חצי שנה הוכפלו פה המשכורות, ולא מאיתנו. היו פה השקעות של לא רק ישראלים, היו פה השקעות של כל העולם. הם בדיוק נכנסו לאיחוד האירופי, דירה בלונדון עולה 10,000 יורו למטר, בפריז 8,000, לא יכול להיות שלא יהיה אפשר למכור פה ב-1,500 בשעתיים טיסה. וכולם באו וקנו.

זאת אומרת שאתה חושב שלא הייתה שום טעות בזמן אמת והכל היה בסדר?

נכון שהיום בדיעבד אתה אומר "לא היינו צריכים להיות פה". איזו שאלה, בוודאי שלא היינו צריכים להיות פה. לא היינו צריכים להיות פה ואחרים ולא באוקראינה ולא ברוסיה ולא בבולגריה ולא בהונגריה ולא בשום מקום. להגיד לך שהיום, היית אומר לי, היית עושה את אותו הדבר? בוודאי שלא היינו עושים את אותו הדבר. מי בכלל היה נכנס לזה?

בדבר אחד אגבי בטוח מדייק. זה לא היה רק ישראלים שנפלו. האם הוא גם צודק שזו רק חוכמה בדיעבד? הלכנו לארוחת צהריים בארץ עם אשר לקס, משווק פרוייקטים ברומניה, ועם יעקב אטרקצ'י שקנה לא מזמן חברת נדל"ן ישראלית שפשטה את הרגל בשם "אאורה" והלך לראות כמה מהנכסים שלה ברומניה.

אטרקצ'י: באתי לעיירה הזאת שדיברנו קודם, פיאטרה ניאמץ, בחור חמש שעות מבוקרשט, ואני מגיע להכיר את השות… אמרו לי תבוא לפרויקט ותראה גם את השותפים המקומיים. יושבים, אוכלים. אני אומר לו: "אדוני, מה עושה בחיים"? הוא אומר לי "מה זאת אומרת, אני סגן אלוף הארץ". אני אומר לו "במה"?, אומר לי "בפוקר". הוא היה קשור למתווך שהיה קשור לקרקע שקשור לאש העיר, שקשור להיא שקשור להוא. הכל ברור.

לקס: במקומות כמו פיאטרה ניאמץ השוחד הוא זול. אתה מבין? בבוקרשט אתה צריך כסף גדול. שם אתה גומר בכסף קטן. לפעמים גם בבקבוק ויסקי אתה גומר סיפור.

אטרקצ'י: זה התקלה הכי גדולה. תקשיב. במדינה שאתה בא לעשות בה עסקים, שאתה יכול לשחד שופטים, אני לא מוכן לעשות שם עסקים. גם אם הייתה היום פריחה ברומניה לא הייתי עושה עסקים. פה מערב פרוע.

רביב: זה הקטע, שאתה רואה את החברות הכי גדולות מתעסקות בדבר הזה.

לקס: אין להן ברירה.

רביב: יש להן ברירה. לא להשקיע ברומניה.

אטרקצ'י: תראה, כל החברות הישראליות שנכנסו להסדר חברות נדל"ן והפסידו כסף פשטו רגל, אתה תראה שהן הפסידו את הכסף במזרח אירופה. לקחו כסף בארץ, הפסידו אותו בחו"ל.

שאלנו את שני שועלי הנדל"ן איך חברה כמו אפריקה ישראל קונה פה קרקע ביותר מ-350 מיליון שקלים.

אטרקצ'י: התשובה היא כסף קל. מאוד פשוט, כסף קל. אתה יודע, כשאתה מגייס כנראה, שכבר כולם היו באופוריה וזה אז אתה מחפש מה לקנות.

לקס: הם מכרו אקסלים, לא מכרו ניירות, לא מכרו… אתה אומר, מי שהמציא את האקסל זה במיוחד לנדל"ן ברומניה.

אטרקצ'י: לדעתי איבדו קשר עם המציאות. התפתחה בועה, פמפמו את הבועה הזאת, הכסף שם זרם, כולם חגגו חוץ ממי שהיה צריך לקבל את הכסף חזרה. זה הכל. המתווכים חגגו, עורכי הדין חגגו, חברות התעופה חגגו, בתי המלון חגגו, כולם חגגו, רק אלו שהלוו את הכסף והאג"חים, בסוף זה כולנו, כנראה חלק מהכסף לא יראו בגלל הדבר הזה.

טוב, אפשר להתנחם לפחות שאחרי הטראומה שעברו מנהלי הכסף שלנו, לרומניה הם כבר לא יבואו. אהה.. רגע, בית ההשקעות אלטשולר שחם מודיע שהוא חוזר להשקיע ברומניה בנדל"ן. טוב, בואו נקווה לפחות שבספטיקה הם לא הולכים

כתבתו של רביב דרוקר ואיתי רום

עריכה: גלית שאול

צילום: דודו בוקר

צילום נוסף: שי פוני, תומר פולטין

מקליטים: עמית אלה, קובי כהן

תחקיר: קאלין קוסמאקיוק

תגובות:

תגובת הכשרת הישוב:

היינו בין הראשונים לרכוש קרקע בפלוישט. ההשקעה אינה מהותית ביחס להיקף נכסיה של הקבוצה. עם פרוץ המשבר, הבנקים ברומניה חזרו בהם מהסכמותיהם לממן. לחברה אין חובות כנגד הפרויקט.

תגובת אפריקה ישראל:

החברה מצליחה ברומניה, כפי שאפשר לראות בדוחותיה. החברה פתחה בסוף שנת 2009 את הקניון המוביל בבוקרשט. באוקטובר האחרון פתחה החברה את הקניון השני שלה ברומניה "אפי פאלאס פלוישט" והוא כבר בתפוסה מלאה. לגבי לרומט, המשבר הגדול שינה תכניות החברה וגרם לירידה בשווי הקרקע. מדובר בקרקע עם פוטנציאל גדול, ובכוונת החברה להתחיל בבניית השלב הראשון בפרויקט כבר בחודשים הקרובים.

לגבי פרויקט "אפי גרדנס" בפיפרה – מלכתחילה היה ברור שהפרויקט יתאפשר רק לאחר פיתוח התשתיות הציבוריות. מדובר באחת הקרקעות בעלות הערך הנמוך בספרי החברה.

תגובת חברת פלאזה סנטרס:

לפרויקט פוטנציאל עצום. תכנון התנועה אושר כנדרש בחוק. התנגדויות ארגוני הסביבה לפרויקט נדחו על ידי בית המשפט ברומניה וכיום אנו שוקדים על הוצאת היתרי הבנייה.

כלל ביטוח:

בעת הנפקת אגרות החוב דורגה החברה בדירוג AA-Stable המהווה דירוג גבוה המעיד על יכולת החזר חוב בסבירות גבוהה.

תגובת סקורפיו של בני שטיינמץ:

כל הקרקעות נרכשו במחירים סבירים וזכו למימון מבנקים מקומיים לאחר ביצוע הערכות שווי על ידי גופים בינלאומיים. עד למשבר העולמי השלימה סקורפיו פרויקט אחד שכל הדירות בו נמכרו.

תגובת קרדן:

פעילות החברה ברומניה בוצעה באמצעות חברת בת שגייסה כספים בחו"ל. הכסף שגוייס בארץ לא שימש להשקעה בפרויקטים ברומניה. פרויקט המגורים FELICITY נפגע כחלק משוק המגורים ברומניה. בפרויקט "גלריה בוקרשט" השקיעה החברה בשטח עם בניינים שנבנו בהיתר ולא הוגדר שטח ירוק. ההחלטה לסווג את השטח כירוק התקבלה רק בחודש ספטמבר האחרון.

תגובת תמיר פישמן:

הרשויות הציגו תכניות מפורטות לפיתוח האזור וחיבורו לכבישי גישה. מחיר הרכישה שיקף את המרחק ומצב התשתיות. משבר הנדל"ן הקשה טרף את כל התחזיות בנושא.

תגובת חברת הדירוג מעלות:

במקרים שהוזכרו, מעלות ביצעה מספר הורדות דירוג החל מ-2008 הן לאפריקה ישראל והן לזיסר. הדירוג ניתן לשינויים בהתאם להתפתחויות בחברה בענף בו היא פועלת או בסביבה המקרו-כלכלית.

תגובת מנורה מבטחים:

נכון להיום יש רווח על ההשקעה. ככל שיתרת החוב תשולם במלואה, הרווח יגדל באופן ניכר.

תגובת אלטשולר שחם:

ההשקעה בוצעה במניה סחירה בבורסה בלונדון. מדובר בניצול הזדמנות במחיר נמוך ומאז בוצעה הניבה תשואה נאה ללקוחותינו.

תגובות

תגובות

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר.

אתר זה עושה שימוש באקיזמט למניעת הודעות זבל. לחצו כאן כדי ללמוד איך נתוני התגובה שלכם מעובדים.